202 m² com 3 suítes, reformados em Moema arborizada
Avenida Açocê, 530 · Moema · São Paulo
Apartamento no Edifício Villa Tivoli, em um trecho arborizado da Avenida Açocê, em Moema, fora da rota de aviões de Congonhas. A 6 minutos a pé do Parque das Bicicletas. Reforma completa finalizada em julho de 2026, com projeto arquitetônico assinado.
O imóvel
Um apartamento de 202 m² no Villa Tivoli, repensado do zero por um projeto arquitetônico
O Edifício Villa Tivoli foi construído em 1989 na Avenida Açocê, em Moema, com um único apartamento por andar. Por décadas, a unidade 31 manteve a planta original. Em 2025 começamos uma reforma completa, que se finaliza agora em julho de 2026.
Três suítes (a maior com closet de quase 5 m²), sala de estar de 33 m² com varanda voltada para a Avenida Açocê, sala de jantar separada, copa de 16 m², sala flexível que vira sala de TV, escritório ou dormitório de hóspedes, cozinha com despensa, lavanderia, rouparia, quarto com banheiro de serviço, lavabo e três vagas cobertas com depósito privativo. Os 202 m² privativos foram inteiramente repensados na reforma.
A janela da sala dá para as árvores da rua, em um dos trechos mais arborizados de Moema. As varandas dos dormitórios ficam na lateral do prédio, com a privacidade do recuo.
A reforma refez a instalação elétrica do zero, instalou infraestrutura de ar-condicionado nas três suítes, na sala de estar e na sala de TV, sistema de aquecimento a gás, e reconstruiu por completo a cozinha, a lavanderia e todos os banheiros. O resultado entra pronto para morar, com a integridade do projeto arquitetônico inteira.
Galeria
O apartamento em imagens do projeto
As imagens a seguir são renders do projeto arquitetônico, produzidos durante a fase de desenvolvimento. Como a reforma é concluída em julho de 2026, fotografias da unidade reformada serão publicadas em seguida.
O projeto
Por que reformamos este apartamento
Gil Soares de Mello
Gil Mello Arquitetura · CAU A 35298-5
Av. Pedroso de Moraes, 580 · São Paulo
@gilmelloarquitetura · gilmello.com.br
Gil é meu irmão. O projeto foi pensado a quatro mãos entre arquiteto e proprietário, com cuidado em cada decisão de uso e custo.
Integrar os espaços e refazer toda a infraestrutura: elétrica, ar-condicionado, aquecedor e hidráulica, com marcenaria nova nas áreas molhadas.
O apartamento tinha espaços compartimentados, com pouca integração e luminosidade natural prejudicada. Os revestimentos estavam datados e a infraestrutura elétrica defasada para o uso atual de uma residência conectada.
A decisão central do projeto foi eliminar o hall do elevador principal e integrar os espaços sociais, mantendo a opção de integrar também a cozinha. Os ambientes ficaram contínuos, mas a privacidade dos dormitórios foi preservada por uma circulação independente.
A reforma foi programada para entregar o imóvel pronto para ser ocupado sem preocupação pelo novo proprietário. Refizemos a infraestrutura elétrica completa, deixamos infraestrutura para ar-condicionado nos cinco ambientes principais, revisamos o sistema de aquecimento central a gás e renovamos os pontos de distribuição de água. Acabamentos e marcenaria foram escolhidos pelo critério de beleza e durabilidade.
Para quem compra ainda em obra
Personalizações possíveis com o arquiteto
Como a reforma está em finalização, há janela para pequenas adaptações em diálogo direto com o Gil Mello Arquitetura, dentro do escopo já contratado de marcenaria e obra.
- Marcenaria complementar nos dormitórios ou na sala de TV / escritório.
- Portas de fechamento para o escritório.
- Integração entre sala de jantar e cozinha: retirada do drywall, portas de correr adicionais ou estudo de uma bancada em península.
- Marcenaria de prateleiras para a despensa e, eventualmente, para o depósito da garagem.
Personalizações são avaliadas caso a caso. Janela de decisão limitada pela fase atual da obra.
Antes e depois
O que mudou
Comparação direta entre o estado original da unidade e o resultado da reforma. As fotos do "antes" são reais. As do "depois" são renders do projeto arquitetônico; serão substituídas por fotografias quando a obra concluir, em julho de 2026.
Sala de estar com varanda
A planta original tinha parede laranja e piso de madeira escura. Mantivemos a entrada de luz pela varanda voltada para as árvores da rua e abrimos o ambiente com paleta clara, marcenaria leve e piso natural.
Cozinha
A cozinha original tinha azulejos brancos, bancada de granito e armários antigos com piso de pastilha. Refeita do zero com marcenaria azul-marinho, bancada de pedra escura e infraestrutura nova de hidráulica e elétrica. Eletrodomésticos do render são ilustrativos e não acompanham a venda.
Banheiro de suíte
Banheiro original com espelho diamante, bancada de granito acinzentado e revestimentos dos anos 90. Substituído por gabinete suspenso, bancada clara e box com revestimento metro.
Sala flexível (TV / escritório / hóspedes)
Sala fechada com paredes verde militar e marcenaria embutida pesada. Aberta como sala flexível: TV, escritório ou dormitório de hóspedes, com acesso à varanda lateral.
Ficha técnica
Tudo o que você precisa saber, num só lugar
Áreas e ambientes
| Área útil total | 202 m² |
|---|---|
| Sala de estar | 33,63 m² com varanda |
| Sala de jantar | 12,53 m² |
| Sala de TV / escritório | 10,62 m² (sala flexível) |
| Suíte 01 | 13,94 m² + closet de 4,81 m² + banho de 6,29 m² |
| Suíte 02 | 13,78 m² + banho de 3,18 m² |
| Suíte 03 | 12,88 m² + banho de 3,18 m² |
| Cozinha | 13,01 m² + despensa |
| Copa (área extra de refeições) | 15,91 m² |
| Lavabo | 2,25 m² |
| Lavanderia + rouparia | 8,18 m² |
| Quarto e banho de serviço | 3,41 m² + 1,61 m² |
| Varandas | Sala de estar e todos os dormitórios |
| Vagas de garagem | 3, cobertas |
| Depósito privativo na garagem | Aproximadamente 10 m² |
Posição e exposição
| Andar | 3º andar |
|---|---|
| Unidade | Apartamento 31 (um apartamento por andar) |
| Vista da sala | Árvores da Avenida Açocê, rua arborizada e tranquila |
| Varanda da sala | Voltada para a rua arborizada |
| Varandas dos dormitórios | Laterais do prédio |
| Ventilação | Cruzada |
Construção e reforma
| Edifício | Villa Tivoli |
|---|---|
| Ano de construção | 1989 |
| Conclusão da reforma | Julho de 2026 |
| Tipo de reforma | Completa, projeto arquitetônico assinado |
| Instalação elétrica | 100% nova |
| Cozinha | 100% nova |
| Lavanderia | 100% nova |
| Banheiros | 100% novos |
| Infraestrutura de ar-condicionado | 3 suítes, sala de estar e sala de TV |
| Aquecimento | Sistema a gás |
| Arquiteto responsável | Gil Soares de Mello (CAU A 35298-5), Gil Mello Arquitetura |
Valor e condições de venda
| Valor pedido | R$ 2.320.000 |
|---|---|
| Valor por m² | R$ 11.485 / m² |
| Forma | Venda direta com proprietário |
| Formas de pagamento aceitas | À vista ou financiamento bancário (com possibilidade de uso do FGTS, dentro das regras do banco) |
| Permuta | Não aceitamos |
Custos mensais
| Condomínio | R$ 3.704 / mês |
|---|---|
| IPTU | R$ 19.330 / ano (10 parcelas de R$ 1.933) |
| Total estimado | R$ 5.315 / mês (condomínio + IPTU médio anual) |
Áreas comuns do edifício
- Piscina
- Academia
- Salão social
- Vestiário
- 2 elevadores (social e de serviço)
- Portaria eletrônica
- Garagem com 3 vagas cobertas por unidade
- Depósito privativo na garagem (aproximadamente 10 m²)
- Condomínio com saldo em caixa e obras de melhoria nas áreas comuns programadas, sem rateio extraordinário
Planta baixa
Configuração dos ambientes
Planta humanizada do imóvel com indicação de cada ambiente. Versão em PDF disponível sob solicitação.
O edifício
Villa Tivoli, um apartamento por andar
Edifício construído em 1989, com manutenção em dia e obras de melhoria nas áreas comuns programadas. A entrada fica recuada da rua, com lobby coberto, jardim arborizado, piscina externa, academia, salão social, vestiário e garagem com 3 vagas cobertas por unidade.
Localização
Moema, trecho arborizado da Avenida Açocê
O imóvel fica em um trecho residencial e arborizado da Avenida Açocê, em Moema, fora da rota de aviões do Aeroporto de Congonhas. A uma caminhada do metrô, do Parque das Bicicletas e do corredor de comércio da Avenida Ibirapuera.
- Parque das Bicicletas6 min a pé
- Estação Moema (Linha 5-Lilás)~10 min a pé
- Avenida Ibirapuera (corredor de comércio)~5 min a pé
- Parque Ibirapuera~12 min a pé · 5 min de carro
- Shopping Ibirapuera~15 min a pé · 6 min de carro
- Aeroporto de Congonhas9 min de carro
Endereço completo: Avenida Açocê, 530, apartamento 31, Edifício Villa Tivoli, Moema, São Paulo, SP.
O bairro
Por que Moema
Moema foi planejada nos anos 1950 como bairro-jardim, com ruas e avenidas de nomes indígenas, lotes amplos e calçadas arborizadas. A região da Avenida Açocê está entre as mais residenciais e silenciosas do bairro, fora da rota de aproximação de Congonhas, com vizinhança consolidada e pouca circulação de passagem.
Para o dia a dia, o bairro oferece infraestrutura completa: a Estação Moema da Linha 5-Lilás conecta ao restante da cidade em poucos minutos, e a Avenida Ibirapuera concentra supermercados, padarias tradicionais, drogarias e bancos a uma curta caminhada. O Aeroporto de Congonhas fica a cerca de 9 minutos de carro.
A vida cultural e gastronômica está praticamente do lado: Parque das Bicicletas e Parque Ibirapuera, ciclorotas que cruzam todo o bairro, restaurantes, cafés especializados, cinema, livrarias e o Shopping Ibirapuera. É um dos poucos lugares de São Paulo onde dá para morar caminhando.
Documentação e condições
Sem surpresa no fechamento
| Modalidade | Venda direta com proprietário, sem intermediação de imobiliária |
|---|---|
| Documentação do imóvel | Matrícula atualizada disponível para análise · IPTU em dia · certidões negativas entregues sob solicitação |
| Condomínio | Em dia. Edifício com saldo em caixa e obras de melhoria nas áreas comuns programadas, sem rateio extraordinário. |
| Formas de pagamento aceitas | À vista ou financiamento bancário. Origem do recurso é indiferente para o vendedor (à vista, financiado ou FGTS dentro das regras do banco); a aprovação depende do crédito do comprador junto ao banco. |
| Permuta | Não aceitamos. |
| Forma de pagamento preferida | À vista ou financiamento bancário aprovado |
| Entrega das chaves | Na confirmação do pagamento. À vista: na assinatura da escritura no Tabelionato. Financiamento: na liberação do valor pelo banco ao vendedor, após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. |
| O que vai junto | Marcenaria sob medida, aparelhos de ar-condicionado dos dormitórios (acionamento manual), sistema de aquecimento central a gás e toda a infraestrutura de instalação elétrica e hidráulica nova. |
| O que não vai junto | Eletrodomésticos da cozinha (fogão, coifa, geladeira, micro-ondas, lava-louça), TVs, móveis soltos e objetos pessoais. Eletrodomésticos mostrados nos renders são ilustrativos. |
Perguntas frequentes
Respostas diretas às dúvidas comuns
A venda é feita diretamente com o proprietário?
Sim. Esta é uma venda direta, sem intermediação de imobiliária. O imóvel pertence a Caio Leta. O atendimento, as visitas e a condução da negociação são feitos por Gil Mello, irmão do proprietário e arquiteto responsável pelo projeto, do primeiro contato até a assinatura do contrato com o proprietário.
Quando termina a reforma?
A reforma está sendo finalizada em julho de 2026. As visitas podem ser agendadas mesmo durante a fase de finalização, com horários combinados.
O que foi feito na reforma?
Reforma completa. Cozinha, lavanderia e todos os banheiros 100% novos. Instalação elétrica 100% nova, dimensionada para a carga atual de uma residência conectada. Infraestrutura de ar-condicionado para as 3 suítes, sala de estar e sala de TV. Sistema de aquecimento central a gás. Projeto arquitetônico assinado por Gil Soares de Mello (Gil Mello Arquitetura, CAU A 35298-5), com decisões pensadas para uso de longo prazo.
A documentação do imóvel está em ordem?
Sim. Matrícula atualizada disponível para análise, IPTU em dia, condomínio sem rateio extraordinário. Certidões negativas serão entregues mediante manifestação de interesse.
Quais formas de pagamento são aceitas?
Aceitamos à vista ou financiamento bancário. Para o vendedor, a origem do recurso é indiferente, o que importa é o valor cheio recebido. A aprovação do financiamento (e o uso de FGTS, se aplicável) depende do crédito do comprador junto ao banco, não do imóvel.
O imóvel aceita permuta?
Não. Buscamos venda direta em dinheiro.
Por que comprar em Moema?
O imóvel fica em um trecho arborizado e silencioso da Avenida Açocê, em Moema, fora da rota de aviões de Congonhas, a 6 minutos a pé do Parque das Bicicletas e a 10 minutos da estação Moema do metrô. O bairro combina infraestrutura urbana completa com tranquilidade residencial, raro em São Paulo.
Como funciona o agendamento da visita?
Visitas presenciais são agendadas com Gil Mello via WhatsApp (+55 11 99988-6882), com pelo menos 24h de antecedência. Atendimento de segunda a sábado.
Próximo passo
Agende uma visita
O atendimento e as visitas são conduzidos por Gil Mello, arquiteto responsável pelo projeto, de segunda a sábado. Retorno em até 1 dia útil com horários disponíveis.
Falar com Gil no WhatsAppAviso legal. Este imóvel é anunciado e negociado diretamente pelo proprietário, Caio Leta, em modalidade de venda direta prevista no art. 3º da Lei 6.530/78. O atendimento e as visitas são conduzidos por Gil Mello, irmão do proprietário e arquiteto responsável pelo projeto, em nome do proprietário. Nenhuma intermediação imobiliária é prestada por este site. Informações sobre área, valor e condições são reais na data de publicação e podem ser alteradas. Documentação completa disponível para análise mediante manifestação de interesse.