202 m² com 3 suítes, reformados em Moema arborizada
Avenida Açocê, 530 · Moema · São Paulo
Apartamento no Edifício Villa Tivoli, em um trecho arborizado da Avenida Açocê, em Moema, fora da rota de aviões de Congonhas. A 6 minutos a pé do Parque das Bicicletas. Reforma completa finalizada em julho de 2026, com projeto arquitetônico assinado.
O imóvel
Um apartamento de 202 m² no Villa Tivoli, repensado do zero por um projeto arquitetônico
O Edifício Villa Tivoli foi construído em 1989 na Avenida Açocê, em Moema, com um único apartamento por andar. Por décadas, a unidade 31 manteve a planta original. Em 2025 começamos uma reforma completa, que se finaliza agora em julho de 2026.
Três suítes (a maior com closet de quase 5 m²), sala de estar de 33 m² com varanda voltada para a Avenida Açocê, sala de jantar separada, copa de 16 m², sala flexível que vira sala de TV, escritório ou dormitório de hóspedes, cozinha com despensa, lavanderia, rouparia, quarto com banheiro de serviço, lavabo e três vagas cobertas com depósito privativo. Os 202 m² privativos foram inteiramente repensados na reforma.
A janela da sala dá para as árvores da rua, em um dos trechos mais arborizados de Moema. As varandas dos dormitórios ficam na lateral do prédio, com a privacidade do recuo.
A reforma refez a instalação elétrica do zero, instalou infraestrutura de ar-condicionado nas três suítes, na sala de estar e na sala de TV, sistema de aquecimento a gás, e reconstruiu por completo a cozinha, a lavanderia e todos os banheiros. O resultado entra pronto para morar, com a integridade do projeto arquitetônico inteira.
Galeria
O apartamento em imagens do projeto
As imagens a seguir são renders do projeto arquitetônico, produzidos durante a fase de desenvolvimento. Como a reforma é concluída em julho de 2026, fotografias da unidade reformada serão publicadas em seguida.
O projeto
Por que reformamos este apartamento
Gil Soares de Mello
Gil Mello Arquitetura · CAU A 35298-5
Av. Pedroso de Moraes, 580 · São Paulo
@gilmelloarquitetura · gilmello.com.br
Gil é meu irmão. O projeto foi pensado a quatro mãos entre arquiteto e proprietário, com cuidado em cada decisão de uso e custo.
Integrar os espaços e refazer toda a infraestrutura: elétrica, ar-condicionado, aquecedor e hidráulica, com marcenaria nova nas áreas molhadas.
O apartamento tinha espaços compartimentados, com pouca integração e luminosidade natural prejudicada. Os revestimentos estavam datados e a infraestrutura elétrica defasada para o uso atual de uma residência conectada.
A decisão central do projeto foi eliminar o hall do elevador principal e integrar os espaços sociais, mantendo a opção de integrar também a cozinha. Os ambientes ficaram contínuos, mas a privacidade dos dormitórios foi preservada por uma circulação independente.
A reforma foi programada para entregar o imóvel pronto para ser ocupado sem preocupação pelo novo proprietário. Refizemos a infraestrutura elétrica completa, deixamos infraestrutura para ar-condicionado nos cinco ambientes principais, revisamos o sistema de aquecimento central a gás e renovamos os pontos de distribuição de água. Acabamentos e marcenaria foram escolhidos pelo critério de beleza e durabilidade.
Para quem compra ainda em obra
Personalizações possíveis com o arquiteto
Como a reforma está em finalização, há janela para pequenas adaptações em diálogo direto com o Gil Mello Arquitetura, dentro do escopo já contratado de marcenaria e obra.
- Marcenaria complementar nos dormitórios ou na sala de TV / escritório.
- Portas de fechamento para o escritório.
- Integração entre sala de jantar e cozinha: retirada do drywall, portas de correr adicionais ou estudo de uma bancada em península.
- Marcenaria de prateleiras para a despensa e, eventualmente, para o depósito da garagem.
Personalizações são avaliadas caso a caso. Janela de decisão limitada pela fase atual da obra.
Antes e depois
O que mudou
Comparação direta entre o estado original da unidade e o resultado da reforma. As fotos do "antes" são reais. As do "depois" são renders do projeto arquitetônico; serão substituídas por fotografias quando a obra concluir, em julho de 2026.
Sala de estar com varanda
A planta original tinha parede laranja e piso de madeira escura. Mantivemos a entrada de luz pela varanda voltada para as árvores da rua e abrimos o ambiente com paleta clara, marcenaria leve e piso natural.
Cozinha
A cozinha original tinha azulejos brancos, bancada de granito e armários antigos com piso de pastilha. Refeita do zero com marcenaria azul-marinho, bancada de pedra escura e infraestrutura nova de hidráulica e elétrica. Eletrodomésticos do render são ilustrativos e não acompanham a venda.
Banheiro de suíte
Banheiro original com espelho diamante, bancada de granito acinzentado e revestimentos dos anos 90. Substituído por gabinete suspenso, bancada clara e box com revestimento metro.
Sala flexível (TV / escritório / hóspedes)
Sala fechada com paredes verde militar e marcenaria embutida pesada. Aberta como sala flexível: TV, escritório ou dormitório de hóspedes, com acesso à varanda lateral.
Ficha técnica
Tudo o que você precisa saber, num só lugar
Áreas e ambientes
| Área útil total | 202 m² |
|---|---|
| Sala de estar | 33,63 m² com varanda |
| Sala de jantar | 12,53 m² |
| Sala de TV / escritório | 10,62 m² (sala flexível) |
| Suíte 01 | 13,94 m² + closet de 4,81 m² + banho de 6,29 m² |
| Suíte 02 | 13,78 m² + banho de 3,18 m² |
| Suíte 03 | 12,88 m² + banho de 3,18 m² |
| Cozinha | 13,01 m² + despensa |
| Copa (área extra de refeições) | 15,91 m² |
| Lavabo | 2,25 m² |
| Lavanderia + rouparia | 8,18 m² |
| Quarto e banho de serviço | 3,41 m² + 1,61 m² |
| Varandas | Sala de estar e todos os dormitórios |
| Vagas de garagem | 3, cobertas |
| Depósito privativo na garagem | Aproximadamente 10 m² |
Posição e exposição
| Andar | 3º andar |
|---|---|
| Unidade | Apartamento 31 (um apartamento por andar) |
| Posição no prédio | [Frente / Fundos / Lateral] |
| Orientação solar | [Nascente / Poente / Norte / Sul] |
| Sol | [Manhã / Tarde / Pleno dia] |
| Vista da sala | Árvores da Avenida Açocê, rua arborizada e tranquila |
| Varandas dos dormitórios | Laterais do prédio |
| Varanda da sala | Voltada para a rua arborizada |
| Ventilação | [Cruzada / Unilateral] |
Construção e reforma
| Edifício | Villa Tivoli |
|---|---|
| Ano de construção | 1989 |
| Conclusão da reforma | Julho de 2026 |
| Tipo de reforma | Completa, projeto arquitetônico assinado |
| Instalação elétrica | 100% nova |
| Cozinha | 100% nova |
| Lavanderia | 100% nova |
| Banheiros | 100% novos |
| Infraestrutura de ar-condicionado | 3 suítes, sala de estar e sala de TV |
| Aquecimento | Sistema a gás |
| Arquiteto responsável | Gil Soares de Mello (CAU A 35298-5), Gil Mello Arquitetura |
Valor e condições de venda
| Valor pedido | R$ 2.320.000 |
|---|---|
| Valor por m² | R$ 11.485 / m² |
| Forma | Venda direta com proprietário |
| Financiamento e FGTS | Aceitos. O imóvel está pronto para análise bancária; a aprovação depende do crédito do comprador. |
| Permuta | Não |
Custos mensais
| Condomínio | R$ 3.704 / mês |
|---|---|
| IPTU | R$ 19.330 / ano (10 parcelas de R$ 1.933) |
| Total estimado | R$ 5.315 / mês (condomínio + IPTU médio anual) |
Áreas comuns do edifício
- Piscina
- Academia
- Salão social
- Vestiário
- 2 elevadores (social e de serviço)
- Portaria eletrônica
- Garagem com 3 vagas cobertas por unidade
- Depósito privativo na garagem (aproximadamente 10 m²)
- Condomínio com saldo em caixa e obras de melhoria nas áreas comuns programadas, sem rateio extraordinário
Planta baixa
Configuração dos ambientes
Planta humanizada do imóvel com indicação de cada ambiente. Versão em PDF disponível sob solicitação.
O edifício
Villa Tivoli, um apartamento por andar
Edifício construído em 1989, com manutenção em dia e obras de melhoria nas áreas comuns programadas. A entrada fica recuada da rua, com lobby coberto, jardim arborizado, piscina externa, academia, salão social, vestiário e garagem com 3 vagas cobertas por unidade.
Localização
Moema, trecho arborizado da Avenida Açocê
O imóvel fica em um trecho residencial e arborizado da Avenida Açocê, em Moema, fora da rota de aviões do Aeroporto de Congonhas. A uma caminhada do metrô, do Parque das Bicicletas e do corredor de comércio da Avenida Ibirapuera.
- Parque das Bicicletas6 min a pé
- Estação Moema (Linha 5-Lilás)~10 min a pé
- Avenida Ibirapuera (corredor de comércio)~5 min a pé
- Parque Ibirapuera~12 min a pé · 5 min de carro
- Shopping Ibirapuera~15 min a pé · 6 min de carro
- Aeroporto de Congonhas9 min de carro
Endereço completo: Avenida Açocê, 530, apartamento 31, Edifício Villa Tivoli, Moema, São Paulo, SP.
O bairro
Por que Moema
Moema foi planejada nos anos 1950 como bairro-jardim, com ruas e avenidas de nomes indígenas, lotes amplos e calçadas arborizadas. A região da Avenida Açocê está entre as mais residenciais e silenciosas do bairro, fora da rota de aproximação de Congonhas, com vizinhança consolidada e pouca circulação de passagem.
Para o dia a dia, o bairro oferece infraestrutura completa: a Estação Moema da Linha 5-Lilás conecta ao restante da cidade em poucos minutos, e a Avenida Ibirapuera concentra supermercados, padarias tradicionais, drogarias e bancos a uma curta caminhada. O Aeroporto de Congonhas fica a cerca de 9 minutos de carro.
A vida cultural e gastronômica está praticamente do lado: Parque das Bicicletas e Parque Ibirapuera, ciclorotas que cruzam todo o bairro, restaurantes, cafés especializados, cinema, livrarias e o Shopping Ibirapuera. É um dos poucos lugares de São Paulo onde dá para morar caminhando.
Documentação e condições
Sem surpresa no fechamento
| Modalidade | Venda direta com proprietário, sem intermediação de imobiliária |
|---|---|
| Documentação do imóvel | Matrícula atualizada disponível para análise · IPTU em dia · certidões negativas entregues sob solicitação |
| Condomínio | Em dia. Edifício com saldo em caixa e obras de melhoria nas áreas comuns programadas, sem rateio extraordinário. |
| Financiamento e FGTS | Aceitos. Origem do recurso é indiferente para o vendedor; a aprovação depende do crédito do comprador junto ao banco. |
| Permuta | Não aceitamos. |
| Forma de pagamento preferida | [À vista / Sinal + parcelas / Financiamento] |
| Prazo de entrega das chaves | [X] dias após averbação no cartório |
| O que vai junto | Marcenaria sob medida, aparelhos de ar-condicionado dos dormitórios (acionamento manual), sistema de aquecimento central a gás e toda a infraestrutura de instalação elétrica e hidráulica nova. |
| O que não vai junto | Eletrodomésticos da cozinha (fogão, coifa, geladeira, micro-ondas, lava-louça), TVs, móveis soltos e objetos pessoais. Eletrodomésticos mostrados nos renders são ilustrativos. |
Perguntas frequentes
Respostas diretas às dúvidas comuns
A venda é feita diretamente com o proprietário?
Sim. Esta é uma venda direta, sem intermediação de imobiliária. O imóvel pertence a Caio Leta. O atendimento, as visitas e a condução da negociação são feitos por Gil Mello, irmão do proprietário e arquiteto responsável pelo projeto, do primeiro contato até a assinatura do contrato com o proprietário.
Quando termina a reforma?
A reforma está sendo finalizada em julho de 2026. As visitas podem ser agendadas mesmo durante a fase de finalização, com horários combinados.
O que foi feito na reforma?
Reforma completa. Cozinha, lavanderia e todos os banheiros 100% novos. Instalação elétrica 100% nova, dimensionada para a carga atual de uma residência conectada. Infraestrutura de ar-condicionado para as 3 suítes, sala de estar e sala de TV. Sistema de aquecimento central a gás. Projeto arquitetônico assinado por Gil Soares de Mello (Gil Mello Arquitetura, CAU A 35298-5), com decisões pensadas para uso de longo prazo.
A documentação do imóvel está em ordem?
Sim. Matrícula atualizada disponível para análise, IPTU em dia, condomínio sem rateio extraordinário. Certidões negativas serão entregues mediante manifestação de interesse.
O apartamento aceita financiamento bancário e uso de FGTS?
Sim. Do lado do vendedor, a origem do recurso é indiferente: à vista, financiado ou via FGTS, o que importa é o valor cheio. A aprovação do financiamento depende do crédito do comprador junto ao banco, não do imóvel.
O imóvel aceita permuta?
Não. Buscamos venda direta em dinheiro.
Por que comprar em Moema?
O imóvel fica em um trecho arborizado e silencioso da Avenida Açocê, em Moema, fora da rota de aviões de Congonhas, a 6 minutos a pé do Parque das Bicicletas e a 10 minutos da estação Moema do metrô. O bairro combina infraestrutura urbana completa com tranquilidade residencial, raro em São Paulo.
Como funciona o agendamento da visita?
Visitas presenciais são agendadas com Gil Mello via WhatsApp (+55 11 99988-6882), com pelo menos 24h de antecedência. Atendimento de segunda a sábado.
Próximo passo
Agende uma visita
O atendimento e as visitas são conduzidos por Gil Mello, arquiteto responsável pelo projeto, de segunda a sábado. Retorno em até 1 dia útil com horários disponíveis.
Falar com Gil no WhatsAppAviso legal. Este imóvel é anunciado e negociado diretamente pelo proprietário, Caio Leta, em modalidade de venda direta prevista no art. 3º da Lei 6.530/78. O atendimento e as visitas são conduzidos por Gil Mello, irmão do proprietário e arquiteto responsável pelo projeto, em nome do proprietário. Nenhuma intermediação imobiliária é prestada por este site. Informações sobre área, valor e condições são reais na data de publicação e podem ser alteradas. Documentação completa disponível para análise mediante manifestação de interesse.